Máme plán, jak posílit dostupnost bydlení v našem kraji.

 

Znovuobjevené družstevní bydlení

 Jedním z programových pilířů hnutí TRIKOLÓRA v sekci Místní rozvoj je zlevnění a dostupnost bydlení. Možností jak k tomuto nesnadnému cíli dospět je i podpora družstevního bydlení, které je rovněž zakotveno v základních programových pilířích hnutí. 

Na úvod je potřeba uvést, že bytová politika státu by měla být dlouhodobá, srozumitelná a obhajitelná pro všechny vlády, které přicházejí. Stát sice vynakládá na podporu bydlení miliardy korun ročně, bytová politika je ale roztříštěná mezi mnoho institucí, chybí jasné vymezení jejich kompetencí i vyhodnocení státní podpory. Úřady nesledují, jak se využívají dotované sociální byty a stále chybí zákon o sociálním bydlení. Na podporu bydlení vynaložil stát za posledních dvacet let 232 miliard korun. Kromě toho přispívá i ohroženým lidem na náklady na bydlení, za poslední dva roky šlo o 23,2 miliardy korun. Stát navíc průkazně nevyhodnocuje výsledky své podpory. U podpořených sociálních bytů stát nesleduje, kdo tyto byty užívá. Přitom poskytl dotace na víc než 22 tisíc takových bytů. Za slabinu tuzemské bytové politiky pokud to lze vůbec nazvat bytovou politikou lze považovat i to, že nejsou jasně vymezené pravomoci a odpovědnosti mezi institucemi, které mají podporu bydlení na starosti. Do systému státní podpory je zapojena celá řada subjektů včetně bank. 

Pro desetinu obyvatel ČR tvoří náklady na bydlení více než 40 procent dostupných příjmů domácnosti. Na pořízení vlastního bydlení o velikosti 70 metrů čtverečních je Česku potřeba 11 průměrných ročních platů, zatímco v Belgii stačí 3,7 násobek platu, v Německu pět a v Británii 9,8 průměrného hrubého platu. Stát by měl motivovat a podporovat občany, zejména mladé rodiny k tomu, aby si zajistili bydlení sami, a nejenom pouze odporovat osoby znevýhodněné v přístupu k bydlení a ohrožené sociálním vyloučením.

Péče o rozvoj bydlení (jeho podpora a stanovení pravidel) není přímým produktem působení trhu, ale především záležitostí sociální. Protože činnost státu řídí vláda, je také vláda (momentální politická reprezentace) nejvýznamnějším subjektem, který může rozvoj bydlení ovlivňovat. K tomu ovšem vláda potřebuje formulovat svoji bytovou politiku (přesněji politiku podpory rozvoje bydlení).

Současná vláda slíbila v programovém prohlášení zákon o sociálním bydlení, upřednostnila ale dotační a úvěrový program. To bohužel k vyřešení přemrštěných cen bytů a celkově bytové nouze nestačí. „Světlem v tunelu„ se můžou stát aktuálně připravované základní teze pro státní Koncepci bydlení po roce 2020, ze které vzejde případná potřeba dalších legislativních norem pro řešení dostupnosti bydlení v České republice.

Jednou z možností jak tomu pomoci je podpora nové družstevní výstavby a to buď formou garancí za úvěry bytovým družstvům či přímé podpory budoucím členům družstva, kteří se rozhodnou řešit svoji bytovou situaci pořízením družstevního bytu potažmo družstvům, které chtějí stavět byty pro své členy. Tato podpora by měla být bezpodmínečně obsažena v této koncepci. Právě uvedenou podporu nové družstevní výstavby považuji za klíčovou.

Dostupnost bydlení se bohužel za poslední roky výrazně zhoršila. Zpřísnění podmínek pro získání hypotéky, růst cen nemovitostí i postupný úrokových sazeb, snižující se výstavba nových bytů a postupně klesající nabídka volných nemovitostí vede stále více k rostoucímu zájmu o bydlení v nájmu či podnájmu domu, bytu či jejich částí.

Toto přesně může nabídnout družstevní výstavba a bytová družstva, která představují velkou příležitost, což je při hledání cesty z bytové krize pro všechny jenom dobře a možné řešení jak pomoci současné situaci v oblasti bydlení.

Bytové družstevnictví u nás sahá až do 19. století. Mezi válkami zaznamenalo největší rozvoj a dokonce bylo považováno za jedno z nejvyspělejších v Evropě. Druhá světová válka činnost družstev utlumila, ale koncem 50. a zejména v 60. letech propukl velký boom družstevního bydlení. Ten zastavily až reformy roku 1989, kdy se muselo bytové družstevnictví vyrovnat se změnou politických i hospodářských poměrů a přizpůsobit se tržní ekonomice.

Od té doby provázely bytové družstevnictví převody bytů do osobního vlastnictví a nová družstevní výstavba téměř nevznikala. Existující bytová družstva byla postavena zejména do role správců nemovitostí. Nynější životní situace lidí, zejména mladých rodin a situace na realitním trhu volají po zpřístupnění nového bydlení bez zadlužování se a tak se forma družstevního bydlení znovu oživuje a stává se velmi zajímavým tématem. V historii bytového družstevnictví na území České republiky lze s výjimkou současné etapy vždy vysledovat pozornost a hlavně finanční podporu ze strany státu. Ta měla za následek zájem o bytové družstevnictví a využití této formy zajištění bydlení pro širokou řadu zájemců.

Družstevní bydlení resp. družstevní výstavba je skvělou alternativou pro všechny, kteří hledají nový byt bez hypotéky. Úvěr na jednotlivé byty si totiž u banky bere celé družstvo. 

Zájemce o byt je pouze členem družstva. Aby se jím stal, musí uhradit tzv. členský vklad, jenž má hodnotu 25–35 % celkové ceny bytu zbytek ceny se platí stejně vysokými měsíčními splátkami, nemusíte dokládat příjmy, nehraje roli, zda jste zaměstnanec nebo osoba samostatně výdělečně činná, měsíční splátky jsou stejně vysoké po celou dobu splácení na rozdíl od tržního nájmu, který se bude zvyšovat, měsíční splátky se vypočítávají z ceny bytu po odečtení základního členského vkladu tj. 70 % - 75 % celkové ceny bytu a rozpočítávají se na celé období splácení úvěru, které si vzalo družstvo, obvykle 20 - 25 let, v průběhu tohoto období můžete kdykoliv vystoupit předčasným splacením po domluvě s družstvem. Družstevní byt se může prodat, neplatí se  daň z nabytí nemovité věci, která v současnosti představuje pro kupujícího nemalé finanční zatížení ve výši 4% z ceny nemovitosti.

Prodej družstevního bytu probíhá formou převodu členských práv a povinností tj. družstevního podílu na nového nájemníka (nového člena družstva), který koupí získává právo k nájmu bytu. Převod družstevního podílu na jinou osobu je snadný a rychlý, neboť majitel není zapsán v katastru nemovitostí. Jelikož si úvěr bere na sebe družstvo, sami členové se nezadlužují.

Kouzlo družstevního bydlení totiž spočívá nesporně v tom, že jde o kombinaci obou forem bydlení – nájemního i vlastnického. Člen družstva bydlí v nájmu u bytového družstva, kde je současně členem a má tak možnost se podílet na jeho činnosti a kontrolovat jeho výstupy. 

Po doplacení svého podílu na úvěru bytového družstva, za který byl bytový dům pořízen, se otevírá členovi družstva možnost převedení bytu do svého vlastnictví. To je důvod, proč je družstevní bydlení považováno za jednu z cest k vlastnímu bydlení. 

Bytové družstvo ze své podstaty nemá produkovat zisk, tudíž by družstevní byty měly být stavěny za cenu reálných nákladů.

Výhodou tohoto způsobu bydlení je skutečnost, že se nezadlužíte v bance, pouze hradíte družstvu měsíční splátkou a tím se splácí úvěr družstva v bance. Vlastníkem domu i pozemku je družstvo. Vlastníkem bytu je též družstvo až do převodu bytu do osobního vlastnictví. 

Zatím jste nájemcem „ve Vašem budoucím vlastním bytě“.

Obnovení a podpora družstevní výstavby a s tím ruku v ruce spojené zjednodušení stavebního řízení, snížení byrokratických překážek resp. využití všech možných příležitostí a úsilí k tomu vedoucí musí být považováno za základní pilíř budoucí koncepce bytové politiky státu. 

Nutné je navázání úzké spolupráce s představiteli obcí a měst a to za účelem získání stavebních pozemků, které bohužel bytové družstva v převážné míře nevlastní. 

Družstevní bydlení je celosvětový fenomén s historií sahající až do poloviny 19. století, historicky se osvědčilo. Nejpodstatnějším rysem je uplatňování principů vnitrodružstevní demokracie. Družstevní forma bydlení a s tím spojená výstavba bytů podmíněná příslušnou legislativní podporou je nejjednodušší a pro stát nejlevnější cesta jak zlepšit, zpřístupnit a umožnit zejména mladým rodinám jednu ze základních životních potřeb, kterou je bydlení a střecha nad hlavou. 

Považuji za rozumné se uvedeného tématu chopit zejména v podobě volebního programu a využít všech možných příležitostí k prosazení jeho principů neb uvedené představuje obrovský potenciál a příležitost jak oslovit širokou škálu voličů, zejména mladých rodin a pomoci tak k vyřešení dlouhodobě vleklého problému s nedostatkem cenově dostupného bydlení.

„ Proč vymýšlet něco nového, když už to dávno někdo vymyslel “.

 

Ing. Otakar Mahdal, MBA

Místopředseda místní organizace hnutí TRIKOLORA v Uherském Brodě

Předseda představenstva bytového družstva Panorama Uherský Brod